Intervju: K-Fastigheters vd blickar framåt och tänker inte sitta still i båten

”Vi kommer vara ett av börsens snabbaste växande fastighetsbolag”. Orden är K-Fastigheters grundare och koncernchef, Jacob Karlsson, som Börsvärlden har träffat för ett spännande samtal om företagshistoria och framtidsvisioner.

K-Fastigheter kan se tillbaka på 2019 och vara nöjda. Helårets resultat ökade efter skatt med 44 procent jämfört med 2018. Och hyresintäkterna ökade med mer än 60 procent till nära 160 miljoner kronor. Trots att K-Fastigheter har en rejäl medvind så tänker inte företagets grundare och koncernchef, Jacob Karlsson, sitta still i båten. I stället blickar han framåt.

– Jag tror att vi kommer växa med runt 25 procent per år, säger han. Vi siktar på att mer än fördubbla antalet lägenheter vi har i förvaltning till 5 000 stycken innan 2023 års utgång.

K-Fastigheter skiljer sig åt från andra fastighetsbolag. De inte bara förvaltar bostäder och lokaler utan har kontroll över och är verksamma i hela produktionskedjan.

– I många sammanhang, även i media, så jämförs vi oftast med andra renodlade fastighetsbolag, säger Jacob Karlsson. Men 42 procent av vår vinst kommer från projektutveckling och bygg. Vi är alltså mycket bredare i vår verksamhet än ett traditionellt fastighetsbolag.

K-Fastigheter är unika i fastighetsbranschen på flera sätt. Av det fastighetsbestånd som företaget förvaltar så har det byggt 73 procent i egen regi. Inget annat fastighetsbolag på börsen kan jämföra sig med den siffran. Dessutom ger det en god konkurrensfördel att ha nybyggda hus.

– Vi har generöst med nyproducerade fastigheter i mycket gott skick i vårt bestånd. Vi har riktigt bra kåkar helt enkelt, säger Jacob Karlsson.

Och med nyproducerade fastigheter så kommer det givetvis att dröja innan några större renoveringskostnader dyker upp i bokföringen. Detta till skillnad från alla de bolag som förvaltar bostäder från exempelvis miljonprogrammet som nu har runt 50 år på nacken och kan ha riktigt höga underhållskostnader.

Jacob Karlsson startade K-Fastigheter 1 december 2010. Men hur kom han egentligen igång med verksamheten?

– Allt började i ganska liten skala. De fastigheter som fanns uppfyllde inte riktigt våra krav så tidigt insåg vi att vi ville bygga själva och vi ville bygga bostäder som vi själva ville bo i. Och det gör vi faktiskt i dag. Cirka 15 procent av våra medarbetare bor i våra lägenheter. Det finns nog inget annat noterat bolag som kan stoltsera med den siffran.

Fram till börsintroduktionen i slutet på 2019 så expanderade företaget ordentligt. En av nycklarna som gav framgång var återanvändning.

– Snålheten fick styra när vi byggde nytt. Vid vårt andra projekt så använde vi samma ritningar som i det första projektet.

Den metoden kan låta som en självklarhet för den som inte är insatt i branschen. Men i praktiken så startar de flesta byggprojekt med ett bolag som köper en bit mark, kommer med ett blankt papper till en extern arkitektbyrå som levererar något helt nytt. Sedan anlitas en byggare som uppför  fastigheten. Och det som byggs skulle i andra branscher kunna ses som en prototyp då det är första gången som just denna fastighet byggs.

När K-Fastigheter satte spaden i marken för sitt andra projekt så upptäckte de genast fler fördelar förutom att de sparade pengar på att återanvända ritningar.

– Vi hade lärt oss så mycket av det första projektet att det andra gick snabbare, säger Jacob Karlsson. Vi fick en avsevärt mycket bättre produktionsekonomi och det blev också generellt bättre byggkvalitet. Det är ju lättare och billigare att upprepa något framgångsrikt än att börja om från början varje gång.

Börsintroduktionen på Nasdaq Stockholm skedde i november i fjol. Aktien var eftertraktad. Sedan dess har kursen gått uppåt med cirka 50 procent.

Var ni nöjda med introduktionen?

– Ja, supernöjda. Det var ett stort tryck med 40 000 intresseanmälningar och vi hade inte tillräckligt många aktier. Så vi fick lotta ut dem, säger Jacob Karlsson.

Varför gjorde ni en börsintroduktion?

– Den största anledningen var att möjliggöra för alla medarbetare att bli delägare. Även om jag har varit lagledare för ett stort lag så är det inte jag som har gjort de individuella prestationerna. Då kändes det inte mer än rätt att de som satte bollen i krysset ska få vara med på resan och ta del av framgången. Så någonstans från att ha haft 70 medarbetare har vi nu nästan lika många kompanjoner. Det skapar en unik vi-känsla.

Det mesta tycks ha gått bra under företagets historia. Men hur ser då framtiden ut? Finns det några mörka moln på himlen?

– Nej, ränterisken och marknadsrisken kan vi analysera fullt ut. Det som är svårt att kalkylera med är den politiska risken. Vi vet inte vilka beslut som kommer eller hur dessa kommer påverka oss men de kan också ge oss en möjlighet. Exempelvis så blev våra hyresrätter mer attraktiva när det infördes krav på en kontantinsats på 15 procent för köp av bostadsrätter och hus.

K-Fastigheter jobbar inte med bostadsrätter. Detta är också tämligen unikt inom branschen då bygg- och fastighetsföretag gärna bygger och säljer för att så snabbt som möjligt göra en vinst.

– Andra vill bygga, sälja och göra en snabb vinst. Vi är inte intresserade av snabba pengar. Vi vill skapa en hållbar och lönsam affärsmodell på lång sikt.

K-Fastigheter har expanderat från starten och planerar att expandera ännu mer. Då företaget är baserat i Skåne så blickar de inte som många andra fastighetsföretag mot Mälardalen även om den dörren på intet sätt är stängd. Det finns dock en annan marknad som är mer intressant i nuläget.

– Planen är att kunna vara verksamma i Danmark i Köpenhamnsområdet. Där kan vi bygga bostäder och betala med svenska kronor men få betalt i danska kronor. Vilket med dagens valutakurs ger en lönsam ekvation.

Avslutningsvis, vad har du att säga till alla som är intresserade av att investera i er aktie? Varför ska de välja just K-Fastigheter?

– Vi kommer vara ett av börsens snabbaste växande fastighetsbolag. Vi har tryggheten i en stabil intäkt då 85 procent av vårt bestånd är hyresrätter. Att förvalta lokaler i för stor omfattning är mer instabilt. Vi korrelerar negativt med konjunkturen, när det är lågkonjunktur och bostadsrättsutvecklarna har det tufft kan vi i stället köpa byggrätter (mark) billigare vilket är vår viktigaste råvara för tillväxt, samtidigt har vi lättare att handla upp externa leverantörer av produkter och tjänster till bra prisnivåer. Vi producerar i stor omfattning våra egna fastigheter och vår totala anskaffningskostnad ligger på cirka 70 procent av marknadsvärdet dagen för färdigställande. Att arbeta med egna anställda arkitekter och att själva bygga våra fastigheter gör oss helt enkelt unika, lönsammare och starkare än andra företag i branschen.

Text: Pelle Bouveng