Logistik är nya guldet och Logistea förstår det!

I en tid där människor inte bara är mer globala utan även mer digitala än någonsin är det otroligt viktigt för e-handelsbolag att hitta rätt förutsättningar och rätt infrastruktur för att klara av att upprätthålla sin verksamhet, men även för att kunna expandera när möjligheterna finns. I en färsk rapport framtagen av PostNord, Svensk Digital Handel och HUI Research slogs det fast att trots tuffa jämförelsetal växer e-handeln fortsatt kraftigt, hela 11% tillväxt, trots varubrist under, Q3. Julklappshandeln på nätet ser dessutom enligt samma rapport ut att växa med cirka 8 procent och når rekordsiffran 11,4 miljarder kronor under 2021. 

Detta visar på att Logistea är positionerade rätt i tiden och att den framtida utvecklingen av E-handel och digitalisering är till deras fördel. Någon måste trots allt förvalta logistikfastigheterna som krävs för att kunna hantera denna kraftigt växande bransch. Logistea har alla förutsättningar för att bli en av de ledande aktörerna för logistikfastigheter, både i Sverige och eventuellt även i övriga Norden. Detta tack vare de välkända majoritetsägarna och styrelsen som består av extremt rutinerade och framgångsrika fastighetsprofiler. Några majoritetsägare och styrelsemedlemmar är exempelvis Ilija och Sanja Batljan, Rutger och Mia Arnhult, Lars Thagesson samt Patrik Tillman. Samtliga nämnda personer är som sagt välbekanta fastighetsprofiler med väldigt lång erfarenhet i branschen, något som gör ambitionen om att nå ett fastighetsbestånd till ett värde av 20-25 miljarder inom 5 år sannolikt.

Bolaget i korta drag
Den 19:e november 2019 planterades vad man skulle kunna kalla det första fröet för vad som idag går under namnet “Logistea”, dåvarande Odd Molly beslutade om att ingå avtal för att bredda verksamheten genom förvärv av en större logistikfastighet. Förvärvet gjordes genom en nyemission där säljaren av logistikfastigheterna var fastighetsmogulen Ilja Batljan som bara några år tidigare hade bildat Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) på ett liknande vis. SBB börsnoterades under januari 2017 där noteringen skedde ”via köksvägen”, det vill säga via ett omvänt förvärv. Iljas skapelse börsnoterades till ett värde av 10,7 miljarder SEK. Snabbspolar vi 5 år in i framtiden ser vi idag att SBB har ett börsvärde på strax över 100 miljarder SEK, vilket ger en avkastning om nära 1 000%. En framgång som till stor del uppnåtts genom Ilja Batljans ledarskap, utan stöd av andra fastighetsmagnater, vilket återigen leder till Logisteas stora potential och fördel på fastighetsmarknaden.

Ilja har vid tidigare intervjuer nämnt att hans ambition för Logistea är att förvalta ett fastighetsbestånd med ett värde på 20-25 miljarder SEK inom 5 år. Vid slutet av 2019 uppgick värdet på fastighetsbeståndet till 189 MSEK, vilket går att jämföra med fastighetsbeståndet som per den 30:e juni 2021 värderades till 1279,3 MSEK. Viktigt att notera här är att det sedan dess genomförts ett antal förvärv, vilket leder till att Logisteas fastighetsbestånd nu uppgår till hela 1965 MSEK enligt Q3 rapporten, en ökning med ca 54% sedan slutet av Q2 eller en ökning med hela 939% sedan slutet av 2019.

I kvartalsrapporten för Q2 2021 rapporterade Logistea 18,9 msek i intäkter från sin fastighetsverksamhet och totala hyresintäkter från nuvarande fastighetsbestånd på 83,6 MSEK på årsbasis. Sedan dess har som sagt ytterligare fastighetsköp genomförts, bland annat köptes en fastighet i Borås som nu hyrs ut via ett så kallat triple-net avtal med en löptid om 12 år. Ett triple-net avtal innebär i korta drag att hyresgästen ansvarar för tre poster som i vanliga fall annars ligger under fastighetsägarens ansvar, dessa tre poster är: kostnader för underhåll, fastighetsskatt samt tecknande av försäkring. Det innebär lägre driftkostnad och säkrad hyresintäkt i en lång period för Logistea. Vidare så har bolaget även köpt fastigheter i Falkenberg, Karlskoga och Kristinehamn.

Totalt beräknas dessa fastigheter generera ytterligare ca 62 msek i årlig hyresintäkt, en ökning med ca 74% sedan Q2 rapporten. Att hyresintäkterna ökar snabbare procentuellt än vad fastighetsbeståndet ökar visar enligt mig på en stark branschkännedom där ledningen aktivt väljer att förvärva attraktiva fastigheter med goda marginaler. Allt detta leder givetvis till en kraftigt stigande total årlig hyresintäkt och i sin tur även ett stigande börsvärde.

Tidigare händelser

Ett urval av tidigare händelser under 2021
-Bolaget har slutfört ett förvärv av en fastighetsportfölj om 403 miljoner kronor.
-Bolaget har slutfört ett förvärv av en fastighet värderad till 63 miljoner kronor. 
-Bolaget har slutfört ett förvärv av en fastighet värderad till 78 miljoner kronor.
-Bolaget har genomfört en fondemission och en omvänd split.
-Bolaget har emitterat gröna obligationer om 500 miljoner kronor.
-Bolaget delade ut sitt innehav i börsnoterade We are spin dye, vilket var det sista steget för att bli ett renodlat fastighetsbolag.

Mål och ambitioner
Logistea har tydliga finansiella målsättningar och ambitioner.
- Fastighetsportfölj värd 20-25 miljarder 2026.
- Att vara den självklara partnern för logistikfastigheter i Sverige.
- Tillväxttakt överstigande i genomsnitt 20% per år.
- Över en konjunkturcykel säkerställa en rörelsemarginal (EBIT) över 12%.

Marknad
Marknaden för logistikfastigheter har aldrig varit hetare än idag, detta blir framförallt tydligt då många kommuner aktivt arbetar med att ta fram mark för fler logistiketableringar. Detta är en trend som inte ser ut att avta i närtid, det fortsatta stora intresset beror delvis på att Sveriges växande befolkningen medför ökade transportvolymer men även på att e-handeln ökar i takt med ändrade konsumtionsvanor och med det det ändras även logistikflödet.

Den svenska marknaden för logistikfastigheter anses alltjämt som en stabil fastighetsmarknad då den är transparent och enkel att göra affärer i. Vidare har svenska logistikfastigheter prissatts lägre än i andra europeiska marknader vilket anses vara en förklaring till varför investerare allt oftare söker sig till Sverige för investeringar inom logistik. 

Logistik är det nya guldet
De senaste 10 åren har den amerikanska finansjätten Blackstone varit relativt ostörd på logistikmarknaden för M&A, men även nybyggnationer, där Blackstone förvärvat nästan 1 miljard kvadratmeter logistik globalt. Enligt mig är detta ett tecken på att logistikfastigheter är det nya guldet, varför skulle annars globala aktörer så som Blackrock vända blicken mot Sverige för förvärv och / eller nybyggnation av logistikfastigheter.

Blackrock har de senaste åren varit på en förvärvsräd i Sverige där de bland annat tecknade ett avtal med Nyfosa om att förvärv av en logistik­portfölj, under 2020, till ett värde om cirka 2,1 miljarder kronor. Vidare förvärvade Blackrock samma år även en fastighet från ett bolag som ironiskt nog gick under namnet “Logistea” till ett fastighetsvärde om cirka 841 miljoner kronor. Vid det tillfället gick nuvarande Logistea dock under namnet Odd Molly och skall således inte förväxlas med bolaget som sålde fastigheten.

Det är dock inte enbart Blackrock som varit aktiva på logistikmarkaden, de senaste åren har marknaden uppmärksammat ett liknande beteende hos välkända svenska fastighetsbolag bolag såsom Corem, Castellum och Vasakronan. Det nya guldet lockar även till sig andra nybildade bolag såsom Swedish Logistic Property vars ambition är att förvärva befintliga logistikfastigheter och förädla dem för att kunna höja standard och därmed hyrorna.

Konkurrensen i branschen är helt klar stor vilket gör det väldigt betryggande att Logistea har en styrelse och ledning med lång erfarenhet inom fastighetsbranschen. Vidare blir risk/reward ration för Logistea betydligt mer tilltalande när historiken för SBB visar på att Ilja redan har genomgått denna resa tidigare.

Potential
Potentialen blir enligt mig enorm i ett bolag som ligger helt rätt i tiden med uttalade mål om tillväxt överstigande 20% per år och en kompetent och erfaren ledning. I mailsvar på en fråga gällande bolagets strategi uppger Tobias Lövstedt, Logisteas COO, att “Vi har som medveten strategi att förvärva fastigheter i bra strategiska logistiklägen, med bra hyresgäster, långa avtal och bra intjäning. Vi gillar fastigheter med bra kassaflöden och stabila hyresgäster vilket också är där stort fokus för oss ligger.”

Med reservation för att detta endast är mina egna tankar, vilka inte skall uppfattas som investeringsråd, så anser jag att ur en investerares synpunkt ser bolagets positionering, målsättning och ledning onekligen attraktiv ut. Fastigheter med relativt låg belåningsgrad (51,1% enligt Q3 rapporten), stabila hyresavtal, förutsägbara kassaflöden och den stora potentialen till kraftig tillväxt leder till en, enligt mig, attraktiv investering ur ett risk/reward perspektiv både på lång och medellång sikt.

Disclaimer: Jag äger aktier i bolaget och kan inte anses som oberoende. All handel med värdepapper såsom aktier medför en risk och beslut att handla sker på eget ansvar. Finansiella instrument kan både öka och minska i värde. Analysen ska inte ses som någon form av investeringsrådgivning utan som uppmuntran att själv läsa på om bolaget och dra egna slutsatser.

Ansvarsfriskrivning

Analysen ska inte ses som någon form av investeringsrådgivning utan som uppmuntran att själv läsa på om bolaget och dra egna slutsatser. Analysen är i huvudsak baserad på av bolaget kommunicerad information och viktiga externa aspekter kan därför oavsiktligt ha missats. Reservation för att oavsiktliga felaktigheter kan förekomma men analysen är gjord utifrån författarens bästa förmåga. Detta är en analys som är skriven av en extern person som inte är associerad med Börsvärlden.